近期发布的《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》（以下简称“实施意见”）明确，允许符合一定条件的存量商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）、养老托育等功能，并建立15年全周期合同管理模式。
这里的“商改住”，并非指商办公寓可以转变为住宅，而是按照区域做不同的兼容功能转换。
在城市主中心和副中心区域，鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能，并根据周边产业岗位需求，适当增加服务公寓和人才公寓、医疗服务等功能。
在地区中心区域，允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。
在社区中心区域，允许商务楼宇补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。
但实施意见明确了几个关键条件：要符合不影响远期商务办公功能实现和符合安全、不影响相邻关系等前提；要保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的“三不变”原则；从严管控商务楼宇分割销售行为，禁止以虚拟划线或非实体墙等形式分层、分区分割转让，确保产权边界清晰；对于已分割销售和分割租赁的，应完善全周期合同管理，加强统一监管。
允许商办楼宇兼容租赁住房功能，是降低商务楼宇空置率和多渠道增加租赁住房供给的重要举措。今年6月通过的《住房租赁条例》明确：国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。
当然，“商改住”也需要警惕后续管理问题，比如多间公寓加起来的用电负荷有可能会超过原先的办公场所，需要优化升级供电线路，否则会导致跳闸。已有企业反映，自己公司所在的办公楼在一层整体改为公寓后，今年已经遭遇多次停电。
在具体的管理中，“不影响相邻关系”也很考验精细化管理。比如商务楼装修时间通常限制在工作日夜间，如晚上9点至次日6点及周末全天；而人才公寓装修时间则是工作日白天，夜间和周末均属于禁止装修时段。这也是推进商务楼宇更新提升需要直面的现实难题。
事实上，从2023年开始，应对商住混合带来的新问题，各个街道已在不断探索，比如奉贤南桥镇还专项成立“类住宅服务办公室”，如今新政带来公众对“商改住”的极大关注，后续也需要治理理念和管理方法配套跟进。
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